Пересчет процентов при досрочном погашении ипотеки

Досрочное погашение ипотеки: детали и советы заемщикам

Чтобы побыстрее избавиться от тяжелого кредитного бремени, многие заемщики выплачивают жилищный кредит раньше, чем наступит официальная дата завершения ее срока. Досрочное погашение ипотеки позволяет уменьшить итоговую стоимость целевого продукта, а главное, устранить дополнительную нагрузку на семейный бюджет. Именно поэтому российские заемщики стремятся вернуть всю сумму заемных средств, на которые было куплено жилье, при первой же возможности. Процедура досрочного погашения жилищного кредита имеет ряд особенностей, о которых следует знать ипотечным должникам.

Пересчет процентов при досрочном погашении ипотеки

По закону РФ любой гражданин, взявший в банке денежный заем на приобретение недвижимости, имеет право вернуть его не в соответствии с установленным графиком погашения. А банки, в свою очередь, не могут запрещать ипотечным заемщикам выплатить целевой кредит в досрочном порядке. Такие действия кредиторов нарушают закон, и если банк не соглашается принять весь долг по ипотеке раньше срока, то заемщик имеет право обратиться в суд.

Многие кредитные организации применяют штрафные санкции к должникам, возвращающим целевые средства сверх утвержденного графика. Как правило, комиссию за досрочный возврат заемщики выплачивают в том случае, если с момента заключения договора прошло всего 2-3 месяца. То есть банки устанавливают срок, в течение которого погасить сразу весь долг нельзя. Но если должник все же решается на это, то ему приходится выплачивать штраф. Размер такой санкции зависит от индивидуальных условий договора ипотеки.

Ипотечный заемщик может погасить текущий долг как полностью, так и частично. Но в обоих случаях действуют одни и те же правила. Так, о своем намерении досрочно вернуть заемные средства должник обязан сообщить кредитору минимум за месяц до предполагаемой даты погашения. Стоит отметить, что такой срок установлен законом и при его нарушении банк может отказаться принять долг в досрочном порядке.

В заявлении о досрочном погашении ипотеки указывается точная сумма, которую готов вернуть заемщик. Если предполагается частичное погашение, то должник самостоятельно определяет эту сумму, а при полном возврате в заявке пишется сумма всего оставшегося долга. Ее, в свою очередь, заемщик уточняет в банке, также как и все детали выплаты жилищного кредита раньше срока. На единовременное или частичное погашение ипотечный должник может использовать средства материнского капитала или какую-то другую субсидию от государства.

Досрочное погашение в полном размере – это внесение всего остатка соответствующего долга. В таком случае заемщик опережает установленный банком график платежей. Полностью вернуть ипотеку можно на любом этапе ее погашения, но в первые месяцы действия договора за это, как правило, банки накладывают штрафы. После внесения всей суммы оставшегося долга проводится процедура закрытия кредита, полученного на покупку жилья.

При досрочном погашении ипотеки заемщику следует сообщить страховой компании о закрытии долга. Ведь страховщик обязан вернуть средства за неиспользованный, но уже оплаченный срок действия того или иного полиса. Это касается всех страховок – как имущественной, так и двух дополнительных. Для максимального уменьшения суммы переплаты, полностью выплатить ипотечный долг желательно как можно раньше. При этом стоит помнить, что выгода от погашения жилищного кредита в досрочном порядке во многом зависит от уровня инфляции.

Выплата ипотечного займа в частичной форме – это внесение не всей суммы оставшегося долга, а лишь какой-то определенной. Сколько именно средств отдать банку в счет частичного погашения ипотеки должник решает самостоятельно. Есть два способа возврата заемных средств, потраченных на покупку недвижимости. Каждый из них предполагает изменение тех или иных параметров целевого продукта. Большинство кредитных организаций дают заемщику возможность выбрать определенный вариант.

Первый способ – уменьшение срока ипотеки. В таком случае размер регулярного взноса не пересчитывается, а сокращаются выплаты процентной части долга. Второй – это изменение в сторону уменьшения именно ежемесячного платежа. Срок возврата денежного займа остается прежним, но менее тяжелой становится ежемесячная кредитная нагрузка. Процентные выплаты по ипотеке при этом сокращаются, но совсем незначительно. Специалисты считают первый вариант частичной выплаты более выгодным в плане максимально возможного уменьшения стоимости жилищного кредита. Между тем изменение ежемесячного взноса позволяет ослабить общую долговую нагрузку.

Досрочное погашение ипотеки с помощью рефинансирования

При перекредитовании жилищного кредита заемщик выплачивает первый ипотечный долг раньше завершения его срока. Поэтому рефинансирование тоже можно считать одним из способов возврата средств, использованных на реализацию одной цели. Разумеется, с помощью перекредитования возможно только полное погашение долга. Но эта процедура не избавляет ипотечного заемщика от кредитного бремени, поскольку ипотеку все равно приходится выплачивать, только уже в другом банке.

При этом несколько преимуществ у погашения в досрочном порядке путем рефинансирования все же есть. Во-первых, заемщик получает возможность выгодно изменить условия возврата целевого займа. Например, выбрать программу с менее высоким тарифом. Во-вторых, перекредитование – это отличный способ решить проблемы, возникшие из-за нарушения договора. В частности, в результате постоянных просрочек ежемесячных платежей.

1.Прежде чем подать заявление на преждевременный возврат ипотечного займа, следует внимательно прочитать пункт договора, касающийся проведения этой процедуры. В частности, стоит уточнить срок, в течение которого за досрочную выплату банк применяет штрафные санкции.

2.Если планируется частичное погашение, то желательно заранее определиться с его размером. Кроме того, следует выбрать способ изменения условий целевого кредита.

3.Не стоит оформлять потребительский заем, чтобы вернуть ипотеку раньше срока. Выгоды от этого будет очень мало, поскольку ставки по обычным нецелевым кредитам более высокие, чем по жилищным.

пересчет процентов при досрочном погашении ипотеки

Вот например я беру ипотечный кредит сроком на пять лет сумму 2 млн рублей. и выплачиваю ежемесячно скажем по 50 тыс.рублей. Но в один из месяцев я заплатила не 50, а скажем 200. Что происходит с этими 150 сверху?

В банке сказали, что за 10 дней до оплаты надо принести заявление, о том, что сумма будет выше. И еще сказали такую фразу, которая мне меньше всего понравилась: В первую очередь гасятся проценты. То есть они эти 150 на проценты пустят или как?

Есть ли выгода от досрочного погашения? Или я при досрочном погашении кредита в итоге просто раньше положенного срока отдам им всю сумму (сумма кредита+ ВСЕ проценты)?

Если это важно, то банк — Росбанк. Они заявляют, что у них досрочное погашение кредита возможно без каких либо штрафных санкций.

Заявление заранее пишите и там указывается, что сокращать будете — срок или ежемесячные платежи, кладете на счет, на карту или откуда у вас там списание происходит свои деньги и все ок, потом получаете новый график платежей с пересчетом, деньги которые сверх ежемесячного платежа идут на сокращение тела кредита, а не процентов. У меня ВТБ если что.

извините, что я по сто раз переспрашиваю. все эти схемы для меня, с моим техническим образованием, -лес дремучий.

Может, вы не так расслышали?

У меня если я плачу свой нормальный ежемес.платеж, действительно, сначала списываются проценты, потом сумма основного долга. То есть из 20 тысяч — 19000 проценты и 1000 осн.долг. Это чтобы банк в случае полного досрочного погашения получил свое))

Но если я погашаю по заявлению ЛЮБУЮ сумму досрочно, например 100 000 — та ее часть, которая равна моему ежемес.платежу — делится как обычно 19000+1000, а остальное, что сверху этой суммы, 80 000 — идет только в погашение основного долга и никак иначе.

извините, что я по сто раз переспрашиваю. все эти схемы для меня, с моим техническим образованием, -лес дремучий.

извините, что я по сто раз переспрашиваю. все эти схемы для меня, с моим техническим образованием, -лес дремучий.

Погашая досрочно Вы больше не платите % с этой уплаченной сверх ежемесячного платежа суммы ( у ВТБ 24 по крайней мере так:008:).

Погашая досрочно Вы больше не платите % с этой уплаченной сверх ежемесячного платежа суммы ( у ВТБ 24 по крайней мере так:008:).

Досрочное погашение ипотеки — особенности и примеры расчетов

В статье расскажем что лучше — уменьшить платеж по ипотеке или уменьшить срок ее, а также укажем в каких случаях выгоднее тот или иной способ. Возможность досрочного погашения ипотечного займа регулируется Гражданским кодексом РФ:

Что говорит нам закон про досрочное погашение ипотеки? Кликните для увеличения

14 апреля 2016 года Ассоциация российских банкиров выразила опасения, что в новой редакции ГК РФ (которая на данный момент находится в рассмотрении) будет запрещено досрочное гашение, без согласия банка. Скорее всего, действующая статья будет оставлена в том виде, в котором она есть сейчас, либо дополнения будут внесены в закон «Об ипотеке» (102 ФЗ).

Несмотря на то, что законодательно размер суммы, достаточной для частично-досрочного погашения не ограничен, на практике, ограничение все же есть, оно прописывается в кредитном договоре. Так же в документах, подписанных при выдаче ипотеке (это могут быть и приложения, тарифный план, памятки) могут присутствовать и иные ограничения. Последнее время чаще встречается запрет на уменьшение срока кредита при досрочном погашении. На это есть ряд причин:

  1. Банку выгоднее более длительный кредит, так как проценты начисляются на остаток основного долга (сокращенный при погашении существенной суммы) большее время, соответственно переплата будет больше (иногда разница в переплате не так не существенна, но все же).
  2. При запрете сокращения срока кредита, ежемесячный платеж по ипотеке снижается, что ведет к увеличению платежеспособности клиента – в сложной ситуации будет меньше проблем с выплатой, меньше вероятность просрочки
  3. При больших объемах сделок, на то, чтобы учесть пожелания каждого клиента может тратиться дополнительное время, универсализации процесса снижает операционные расходы, позволяет автоматизировать операции. Например, нестандартная просьба клиента одновременно сократить срок до определенного и немного снизить платеж, приведет к ручным расчетам, которые весьма трудозатратны, поэтому на встречу идут в основном VIP-клиентам.

Пересчет процентов при досрочном погашении ипотеки

Что выгоднее — уменьшить платеж по ипотеке или уменьшить срок?

Разница в выгоде от частично досрочного погашения с сокращением срока кредита, по сравнению с уменьшением ежемесячного платежа будет особенно явной, если кредит отвечает следующим параметрам:

  1. Платеж аннуитетный;
  2. Кредит оформлен относительно недавно (до 3-5 лет);
  3. Банк предоставляет право выбора сокращения срока или уменьшения платежа;
  4. Комиссии и штрафы при досрочном погашении отсутствуют;
  5. Сумма ежемесячных выплат не тяжела в оплате.

При выборе аннуитетного платежа для оплаты (некоторые банки действительно предоставляют выбор, в основном же аннуитет идет «по умолчанию») в составе первых платежей по ипотеке клиент будет выплачивать в основном проценты. Увидеть соотношение суммы процентов и суммы основного долга можно в графике платежей по ипотеке. Проценты начисляются каждый день на остаток основного долга, чем раньше основной долг уменьшится, тем меньше будет итоговая переплата.

Получается, что если в первые три-пять лет погашения ипотеки активно и крупными суммами гасить основной долг, переплата существенно снизится. Активное погашение после истечение половины срока действия кредита не всегда целесообразно – основные проценты уже выплачены, остается только тело кредита.

Как уже упоминалось выше, для банка досрочное погашение – потеря денег , то есть процентов, которые кредитное учреждение могла бы получить. Поэтому возможность выбора частично-досрочного погашения часто ограничивается. Если банк назначает комиссию за досрочное погашение, то гасить досрочно будет выгодно лишь от определенной суммы, рассчитать которую можно самостоятельно, ориентируясь на переплату при использовании ипотечного калькулятора, с учетом новой суммы и нового срока.

Не все так просто, стоит помнить, что пять тысяч рублей, уплаченные сейчас, далеко не то же самое, что пять тысяч экономии в переплате через пару десятилетий. Это то случай, когда имеет смысл прислушаться к мнению сотрудника банка, который поможет рассчитать целесообразность погашения с учетом комиссии.

Стоит отметить, что некоторые банки не приветствуют сокращение срока ипотеки, и при частично-досрочном погашении, пересчитывают лишь платеж. Так даже, если клиент почти полностью погасит ипотеку за счет продажи недвижимости или поступления материнского капитала, даже небольшой остаток основного долга растягивается на весь срок, пока кредит полностью не будет закрыт.

Если предварительный расчет явно показывает, что уменьшение срока гораздо более выгодно, заемщику стоит написать заявление о том, что он просит оставить платеж фиксированным, а срок сократить, если нет прямых запретов на данную операцию, кредитное учреждение рассмотрит пожелание клиента в отдельном порядке.

При очень крупных суммах ипотечного кредита, возможно сокращение срока до желаемого клиентом, одновременно со снижением платежа. Это тоже рассматривается индивидуально, как компромисс между уменьшением переплаты и необходимостью в снижении платежа.

Если изначально кредит был оформлен на максимально возможную сумму и примерно половина семейного дохода клиента уходит в погашение ипотеки , имеет смысл отказаться от сокращения срока в пользу пересчета платежа в сторону уменьшения. Такая тактика работает до того момента, пока сумма ежемесячной выплаты не станет меньше трети дохода заемщика.

Пересчет процентов при досрочном погашении ипотеки

При дифференцированных платежах по ипотеке, которые значительно снижают переплату, если сравнивать с аннуитетными, сокращение срока кредита все еще будет выгоднее, чем снижение платежа, но уже не так выражено. Так же разница будет меньше, если гашение кредита досрочно имеет постоянный характер.

Например, по кредиту, рассчитанному на 20 лет, клиент платит сумму, которая позволяет расплатиться за 10 лет. Так как выплаты равномерно растягиваются по всему сроку кредита, переплата будет такой же, как если бы кредит был оформлен под ту же ставку, но на срок вдвое короче, вне зависимости от выбранных опций досрочного погашения.

Будет выгоднее сохранить срок кредита, если такой вариант предлагается банком по умолчанию, а изменение условий поведет за собой возникновение штрафов, комиссий, дополнительных расходов, которые нивелируют всю выгоду по переплате.

Отдельные банки ставят условия досрочного погашения индивидуально. В этом случае отсутствие опции досрочного погашения может влиять на ставку в сторону снижения, возможность досрочно погасить кредит с пересчетом платежа, ведет к возникновению единоразовой комиссии, а возможность выбирать способ досрочного погашения к дополнительным комиссиям. Это нужно учитывать в момент оформления ипотечного кредита, изменение условий действующего договора, как правило, обходится дороже, чем изначальная оценка вероятности досрочных гашений.

Пересчет процентов при досрочном погашении ипотеки

Примеры расчетов при досрочном погашении ипотечного кредита

Допустим, ипотечный кредит на 4 000 000 рублей оформлен на 20 лет под 15% годовых, через полгода был внесен досрочный платеж в размере 1 000 000 рублей. Изначально ежемесячный платеж составлял 52 671,58 рублей, переплата – 12 724 337,36 рублей. При сохранении срока платеж после частично досрочного погашения составит уже 39 429,60 рублей, а переплата – 9 565 432,94 рублей. При сохранении сумму платежа и сокращении срока получим переплату 5 628 665,74 рублей. Разница существенная.

При дифференцированных платежах переплата после погашения 1 000 000 рублей составит 7 606 051,53 рублей при сохранении срока и 6 521 690,99 рублей, что уже не так сильно разнится. Изначально при выборе дифференцированного платежа переплата будет меньше, чем при выборе аннуитетного, на тех же условиях без частичного погашения в 1 000 000 рублей, она составит 10 074 693,08 рублей против 12 724 337,36 рублей.

Как уже отмечалось в теоретической части, при единовременном погашении крупной суммы выбирать погашение срока существенно выгоднее , при регулярных платежах, превышающих платеж по графику, такой существенной разницы не будет, переплата будет снижаться так же и с сохранением срока. При ежемесячном досрочном погашении в 5 000 рублей, переплата с изменением срока составит 7 849 772,79 рублей, при сохранении срока — 8 080 095,01 рублей.

Основные правила и условия досрочного погашения ипотеки

Ипотека — это, как правило, очень долго и очень затратно. Итоговая переплата по жилищным кредитам нередко оказывается даже выше, чем сумма, взятая первоначально. Прибавьте к этому ежегодные обязательные страховые платежи, а также индексацию процентных ставок. Немудрено, что большинство людей всеми силами стараются погасить ипотеку как можно скорее.

Еще несколько лет назад сделать это было весьма проблематично. Во всех банках действовали моратории на внесение дополнительных, не предусмотренных графиком, платежей в счет погашения долга. Это были и временные ограничения, и штрафные санкции, и дополнительные комиссии.

Пересчет процентов при досрочном погашении ипотеки

На сегодняшний день, любой заемщик может без всяких штрафов и комиссий направить определенную денежную сумму на погашение задолженности по кредиту. Если такая сумма равна остатку ссудной задолженности, речь идет о полном досрочном погашении ипотеки. Если же вносимая в качестве платежа сумма меньше остатка ссудной задолженности, такой платеж будет считаться частичным досрочным погашением ипотеки. Обратите внимание: вносимая сумма идет только на погашение основного долга по жилищному кредиту и не может учитываться в счет уплаты будущих процентов по кредиту.

Условия внесения досрочных платежей по ипотечным кредитам в целом схожи и в Сбербанке, и в ВТБ 24, и в Газпромбанка и в большинстве коммерческих банков страны. Отличия если и есть, то они минимальны.

Основанием для зачисления денежных средств в счет погашения действующей ссудной задолженности является письменное заявление заемщика. Такое заявление в обязательном порядке должно содержать следующие реквизиты и сведения:

  • Полные паспортные данные заемщика (ФИО, адрес, серия и номер паспорта, кем и когда выдан);
  • Номер кредитного договора и дата его подписания;
  • Сумма платежа, направляемого на погашение ссудной задолженности;
  • Дата платежа;
  • Цель (полное или частичное погашение);
  • Способ пересчета графика платежей (при частичном погашении): пересчет срока или пересчет ежемесячного платежа;
  • Номер банковского счета или номер банковской карты, с которой будет производиться списание денежных средств;

Прочие условия, например, сроки подачи и рассмотрения такого заявления, определяются каждым банком индивидуально.

Пересчет процентов при досрочном погашении ипотеки

О полном погашении действующего жилищного кредита заемщик обязан уведомить банк не менее, чем за 30 дней до внесения такого платежа. Раньше требовалось также получить согласие банка, однако с 01.11.11 г. данное условие больше не применяется.

Для чего банку нужны 30 дней?

Это только на первый взгляд кажется, что для банка хорошо, если ему вернут деньги раньше срока. На самом деле выдавая вам ипотечный кредит, банк рассчитывал заработать на вас определенную сумму денег и ему совсем не хочется эту сумму терять. Более того, если вы просто возьмете и погасите кредит без предупреждения, банк может понести значительные убытки. Чтобы этого не происходило, закон (Гражданский Кодекс РФ) предоставляет банку 30 дней, в течение которых он может заново спланировать будущие денежные потоки.

В большинстве случав уведомлять банк о частичном возврате суммы основного долга не требуется, хотя по закону кредитор имеет право такое уведомление потребовать.

При частичном погашении ипотеки раньше срока банк в обязательном порядке производит перерасчет остатка основного долга и графика платежей по нему. Заемщик при внесении средств может выбрать один из способов такого перерасчета:

  • уменьшение срока ипотеки;
  • уменьшение величины месячного платежа.

Пересчет процентов при досрочном погашении ипотеки

В первом случае величина ежемесячного платежа остается неизменным, а вот срок ипотеки сокращается пропорционально внесенному платежу. Во втором варианте соответственно все происходит наоборот.

Логично возникает следующий вопрос: какой порядок погашения ипотеки более выгоден?

Рассмотрим обе схемы на примере. Предположим, вы взяли 2 млн. руб. под 14% годовых на 36 месяцев, то есть на 3 года. Для расчетов воспользуемся двумя калькуляторами: кредитным и частичного досрочного погашения ипотеки.

Кредитный калькулятор определил, что за 3 года обычная переплата по кредиту составит 460 783 руб. Предположим, что через 12 и 24 месяца мы будем дополнительно вносить по 200 000 руб. При пересчета графика в сторону уменьшения ежемесячного платежа суммарная переплата по кредиту составит 409 632 руб. В свою очередь при перерасчете графика на уменьшение срока кредитования получаем переплату 383 695 руб. Срок кредитования при этом сократится на полгода.

Пересчет процентов при досрочном погашении ипотеки

В целом, если вы собираетесь время от времени вносить дополнительные платежи в счет погашения задолженности уменьшать при этом срок ипотеки, конечно, будет выгоднее, чем пересчитывать величину ежемесячного платежа. Но не всегда.

  • Если вы готовы (и банк не возражает) регулярно (ежемесячных, ежеквартальных) платить больше.
  • или
  • Если вы не уверены в собственном финансовом положении и боитесь, что в какой-то момент не сможете платить по кредиту столько же сколько сейчас.
  • или
  • Если вы хотите улучшить свой достаток.

во всех этих случаях более выгодным для вас окажется именно вариант уменьшения ежемесячного платежа.

Еще один вопрос, который часто задают заемщики: когда лучше погашать ипотеку досрочно?

Если у вас установлены аннуитетные платежи по кредиту, то время можно выбирать произвольно. А вот если по ипотеке банк взимает дифференцированные платежи, то согласно отзывам плательщиков раньше срока погашать ипотеку лучше в первые месяцы, когда по кредиту начисляются самые высокие проценты.

пересчет процентов при досрочном погашении ипотеки

Между мной и банком ВТБ был заключен ипотечный договор на 5 лет под 13%, сумма 1570000, но кредит я погасила через год пользования на сумму 1330000. По сути за год я воспользовалась деньгами в сумме 233000, а заплатила 430000. Могу ли я потребовать у банка пересчет процентов, и какого это на практике? Все суммы я округлила.

14 Марта 2017, 14:32 Наталья, г. Калуга

Пересчет процентов при досрочном погашении ипотеки

Можете, если оплата кредита и процентов производилась не в зависимости от остатка кредита, а ануитентными платежами. Данный порядок регулируется положениями Гражданского кодекса Российской Федерации. В ином случае, в том числе если Вы производили перерасчет по процентам исходя из выплаты основного долга, Вам не будет произведен перерасчет. Аналогичным образом это касается, если Вы оплачивали кредит дифференцированными платежами

Пересчет процентов при досрочном погашении ипотеки

Наталья, добрый день!

Не совсем понятен вопрос. То есть через год Вы погасили 1330000 из 1570000? А 233000 погасили? То есть Вы в любом случае год пользовались 1330000 и на эту сумму подлежат начислению проценты. Или Вы кредит погасили полностью? Дело в том, что банк имеет право начислить проценты только за те денежные средства, которыми Вы реально пользовались. А вот если была страховка, то вы часть уплаченной суммы Вы наверняка сможете вернуть.

Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *