Можно ли продать квартиру которая в ипотеке

Можно ли продать квартиру в ипотеке и каковы риски

Приобретая квартиру в кредит, заемщик берет на себя обязательство вернуть долг в установленные сроки. До того момента, пока кредит не закрыт в полном объеме, купленная недвижимость находится под залогом. Без согласия банка клиент не может ее продать или подарить.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

Когда может понадобиться продажа ипотечной квартиры?

Можно ли продать квартиру которая в ипотекеУ заемщика могут возникнуть различные поводы для продажи своего жилья, приобретенного в кредит. Самыми распространенными являются:

  1. Отсутствуют средства для дальнейшего погашения ипотечного кредита. Клиент реально оценивает свое финансовое положение. Он готов расстаться со своим имуществом, чтобы не допустить возникновение просроченной задолженности и применения штрафных санкций. При длительной просрочке банк имеет право конфисковать залог. Лучше заемщик самостоятельно продаст жилье по выгодной цене и не допустит того, что долг перед банком вырастит в несколько раз за счет начисленных штрафов и пени.
  2. Раздел имущества при разводе. Если заемщик состоит в законном браке на момент оформления ипотеки, то его второй половине принадлежит 50% приобретенной недвижимости.
  3. Продажа имущества с целью приобрести новое жилье большей площади.

Можно ли продать квартиру которая в ипотекеОтвет на данный вопрос зависит от причин, которые заставили заемщика принять такое решение. Рассмотрим несколько примеров:

  1. Допустим, клиент потерял место работы и у него нет никаких источников дохода, чтобы осуществить оплату по кредиту. В таком случае, не только согласие на продажу клиент получит, а и бесплатные консультации юристов, любую помощь в проведении сделки. Залогодержателю тоже выгодно получить всю сумму по кредиту, а не годами бороться с должником.
  2. Продажа квартиры по другим причинам. Как только заемщик внесет весь долг по ипотеке, банк снимает обременение. После этого может заключаться сделка купли-продажи. Но что делать, если у клиента нет денег на полное погашение кредита?

В таком случае за него оплатить долг должен покупатель недвижимости. Также возможна смена кредитора. Покупатель переоформляет кредит на себя и становится собственником залогового имущества. Но такая операция возможна только в том случае, если новый заемщик соответствует требованиям банка, которые предъявляют к клиенту.

Любой ли банк допускает продажу ипотечной квартиры?

Сделка по продаже залогового имущества очень сложная, ведь ее условия, должны устраивать три стороны: банк, покупателя и продавца.

Большинство банков соглашаются на данную операцию. Если у клиента возникло желание расстаться со своим имуществом, то вполне возможно, что он может прекратить выплаты по кредиту. В таком случае, банк только выиграет от продажи залога. Он получит назад свои деньги и избавит себя от проблем со взысканием просроченного долга.

Можно ли продать квартиру которая в ипотекеУ данного участника сделки риски минимальные. Он получает деньги, а не отдает их.

Единственный минус – залоговые квартиры продаются с большим дисконтом. Ведь не каждый покупатель согласится на такую проблемную покупку. Поэтому за свои нервы и риски обоснованно требует снижение цены на квартиру.

Заемщику выгоднее самостоятельно погасить долг перед банком, а уже потом продавать имущество.

Сделка по купле-продаже недвижимости с обременением растягивается на несколько дней. Покупатель сначала отдает продавцу деньги, необходимые для полного погашения долга, и только через несколько дней осуществляется регистрация права собственности на нового владельца имущества.

Очень важно отобразить все детали сделки в предварительном договоре купле-продаже. Фактически покупатель отдает огромную сумму денег чужому человеку. В свои права он сможет вступить только через несколько дней. А если продавец сбежит со страны или с ним случится несчастный случай? В таком случае нужно будет оспаривать сделку в судебном порядке. Этот процесс может растянуться на года.

Особенности продажи ипотечной квартиры, чем процесс купли-продажи отличается от продажи обычной квартиры

Можно ли продать квартиру которая в ипотекеКогда покупается жилье без обременения, то все операции совершаются в один день. Продавец получает свои деньги, а покупатель вступает в свои права.

В случае наличия залога сделка включает следующие этапы:

  1. Уведомление банка о будущей продаже и получение его согласия;
  2. Поиск покупателя, который согласится на данную сделку;
  3. Составление предварительного договора купли-продажи, в котором подробно описаны все нюансы операции;
  4. Внесение средств на счет банка для полного погашения задолженности по кредиту;
  5. Снятие обременения с имущества;
  6. Оформление договора купли-продажи и его нотариальное заверение.
  7. Перерегистрация права собственности на имущество на нового владельца.

Итак, мы можем сделать вывод, что продавать квартиру с таким обременением, как ипотека, довольно сложно. Но нет ничего невозможного. Заручитесь поддержкой хорошего риэлтора и юриста, которые будут отстаивать ваши права и помогут заключить сделку на выгодных для вас условиях.

Как продать ипотечную квартиру? Инструкция на видео

Как можно продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, с наименьшими потерями?

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Можно ли продать квартиру в ипотеку и купить другую в ипотеку

И преимуществом, и недостатком одновременно приобретения недвижимости в ипотеку является то, что выплата за квартиру происходит в течение многих лет. У заемщиков нередко возникает вопрос, можно ли продать квартиру в ипотеку и купить другую в ипотеку?

Схема получения ипотеки уже знакома каждому заемщику, который оформлял квартиру в кредит. Рассмотрим, как производить продажу недвижимости, которая имеет имущественные обременения.

Можно ли продать квартиру которая в ипотеке

В зависимости от причин, по которым необходим смена квартиры, вопрос купли-продажи недвижимости может быть решен по-разному. Риелторы отмечают, что наиболее популярными причинами смены одной квартиры, приобретенной в ипотеку, на другую, купленную по той же программе, являются:

  • улучшение материального положения заемщика или увеличение семьи. Нередко ипотеку оформляют молодые семьи, которые после появления детей стремятся улучшить свои жилищные условия;
  • изменение семейных обстоятельств. Именно так завуалировано заемщики называют развод, когда требуется продать недвижимость, приобретенную в браке, разделить деньги и приобрести квартиры меньшего размера;
  • ухудшение материального положения. Ипотечные кредиты банки выдают не только в рублях, но и в долларах или евро. За последние пару лет отечественная валюта обесценилась более чем в два раза, причем зарплаты остались на прежнем уровне, и теперь многие семьи просто не в состоянии выплачивать взятый кредит.

Могут быть и другие причины, по которым заемщику необходимо сменить жилье, например, переход на новое место работы и нежелание добираться туда через весь город.

Если планируется увеличение жилплощади или переезд в более престижный район, то есть планируемый к покупке объект недвижимости более дорогой и ликвидный, заемщик может обратиться в банк с вопросом о замене залога. Однако такой вариант возможен, в основном если приобретение нового жилья идет по договору мены, либо заемщик сначала покупает новую недвижимость, а затем продает старую. Такие ситуации встречаются редко. Как правило, заемщику надо сначала продать жилье, а затем уже купить новое. И в таких случаях заемщика интересует один вопрос: возможно ли продать ипотечную квартиру? Поскольку покупка новой жилплощади пойдет уже по обычной схеме оформления ипотеки.

Вопросы, связанные с приобретением недвижимости в ипотеку, регулируются Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – закон). Статья 37 вышеупомянутого закона говорит о том, что для отчуждения (попросту говоря, продажи) заложенного имущества необходимо согласие залогодержателя, то есть банка. Таким образом, без разрешения банка сделка не будет занесена в государственный реестр.

Если же продавец каким-то образом обошел закон и продал заложенное имущество, то в соответствии со статьей 39 закона банк имеет право требовать досрочное исполнение обязательств, в том числе и от покупателя, или же признания сделки недействительной.

Итак, главным условием является получение от банка разрешения на продажу недвижимости. Практически у всех банков уже отлажена четкая процедура выдачи разрешения на отчуждение имущества. Финансовые учреждения заинтересованы в выплате ипотеки, а кто будет при этом владельцем, их не интересует.

Как правило, отчуждение возможно при условии полного погашения ипотечного кредита. Если заемщик не имеет возможности самостоятельно закрыть долг, то ситуация несколько усложняется. Сначала заемщик должен найти покупателя, который готов внести сумму за ипотеку, только после этого банк снимает обременение, и возможно совершение сделки.

Проблемы, связанные с продажей обремененной квартиры

Продажа квартиры, обремененной ипотекой, — задача достаточно сложная, так как далеко не каждый покупатель согласится приобретать такую недвижимость. В связи с этим возникает две проблемы:

  • узкий круг покупателей. Наиболее сложное в вопросе продажи ипотечной недвижимости – поиск покупателя. Многие просто боятся связываться с банком, опасаясь потерять в будущем и недвижимость, и деньги. Учитывая богатый выбор недвижимости, выставленной на продажу, поиск человека, готового купить такую квартиру, может стать настоящей проблемой;
  • необходимость продавать по заниженной стоимости. Так как круг потенциальных покупателей существенно сужается, то для того чтобы сделать предложение более привлекательным, приходится делать существенные скидки, уступая квартиру по цене, ниже рыночной.

Кроме того, иногда банки устанавливают штраф за досрочное погашение ипотеки. В таком случае нужно просчитать все расходы, чтобы не оказалось, что сделка является невыгодной.

Наиболее вероятны следующие способы продажи обремененной ипотекой квартиры:

  • самостоятельная продажа покупателю за наличный расчет;
  • продажа квартиры покупателю, который оформляет ее по ипотеке;
  • продажа с привлечением риелторской организации в качестве посредника.

Рассмотрим все варианты более подробно.

В таком случае продавец самостоятельно ищет покупателя.

Суть сделки следующая. Сначала покупатель передает продавцу ту часть денег, которые нужно заплатить по ипотеке, чтобы выплатить долг. После этого продавец и представитель банковской организации снимают обременение с квартиры, а покупатель регистрирует права на недвижимость, одновременно передавая оставшуюся сумму.

Главной проблемой является то, что необходимо найти покупателя, который до совершения сделки согласится внести необходимую сумму. Данная операция довольно рискованна, ведь в случае недобросовестности продавца покупатель может остаться и без квартиры, и без денег. Чтобы обезопасить себя, покупатель может потребовать зарегистрировать договор задатка у нотариуса.

В таком случае идеальна ситуация, когда у покупателя есть сумма, необходимая для погашения ипотеки. Продавец за полученные деньги расплачивается с банком и снимает все ограничения. После этого покупатель предоставляет необходимые для совершения сделки документы и оформляет ипотеку, а продавец получает остаток средств от банка.

Желательно, чтобы ипотека бралась в том же банке. Тогда можно рассчитывать на более быструю и простую процедуру, а документы будущего покупателя можно приложить к заявлению с просьбой разрешить досрочное погашение ипотеки.

Ситуация очень похожа на первый способ продать квартиру, только поиском покупателя занимается риелтор. За эту услугу он берет определенный процент. Привлечение известного на рынке агентства недвижимости в качестве посредника поможет убедить потенциального покупателя в отсутствии у продавца какого-либо злого умысла и в необходимости заплатить часть средств наперед.

Итак, продать ипотечную квартиру и купить другую возможно, причем есть даже несколько способов, как это сделать. Конечно, наличие обременений усложняет процедуру поиска покупателя и оформления сделки, но не является проблемой, которую невозможно решить.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *